Balkon – Loggia einer Luxuswohnung mit Sicht auf See

 

Schnitt LoggiaEin bedeutender Versicherer hat als Bauherr eine alte Villa am rechten Zürichseeufer in sein Portfolio aufgenommen. Diese wurde einer Gesamt Sanierung unterzogen. Er baute in dieses über 100 Jahre alte Herrschaftshaus 7 Mietwohnungen ein.

Für Luxusbleiben dieser Art und an diesem Ort gibt es eine hohe Nachfrage. Die beiden obersten Wohnungen bekommen anstelle eines Balkons eine in die Dachschräge eingebaute Loggia. Beide Loggias verfügen über eine Grösse von 4 x 7 m.

Ein Mieter (Monatszins 6`900.- excl.) reklamierte bei der Bewirtschafterin. Er könne sich über die Loggia nicht freuen. Fast immer wenn er draussen sei, bemerke er üble Gerüche. Diese können nur vom Bodenbelag her kommen. Er mutmasste, die verlegten Holzriemen des Bodenbelags seien dauernass und faulen deshalb vor sich hin, was den üblen Geruch verursache.

Anlässlich einer Loggia-Besichtigung konnte die Bewirtschafterin keine Gerüche und auch keine Anzeichen dafür ausmachen. Der Mieter war genervt, dass es gerade heute und jetzt nicht rieche. Er gab nicht auf und bestand darauf, dass ein Baufachmann sich mal diese Loggia ansehe.

Gesagt, getan! Um die Ursache zu finden, musste die Hälfte des Loggiabelags demontiert und zur Seite gelegt werden. Der Loggia-Bodenbelag bestand aus 30 mm starken Holzriemen. Diese lagen auf einem Lattenrost aus Lärchenholz. Die Holzauswahl war die richtige. Zur Abdichtung der Loggia wurde über die gesamte Fläche eine verschweisste Wanne aus Kunststofffolien ausgebildet. Die Aufbordung zum Wohnungseingang war ausreichend hoch und richtig ausgeführt. Gegen diese Konstruktion und Materialwahl gibt es keine Einwände. Entgegen der geltenden SIA- Normen wies jedoch die Unterkonstruktion kein Gefälle auf. Es hat zwei Dachwasserabläufe; dies ist ausreichend und normgerecht ist. Unglücklicherweise liegt die Sohle derjenigen ca. 20 mm über dem Null-Niveau der Kunststoffwanne. Infolge ungenauer Unterkonstruktion und wegen hoch liegenden Abläufen, gepaart mit null Gefälle lag an manchen Stellen bis zu 56 mm stehendes Wasser.

Beim Betreten der Wohnung entging dem Baufachmann ein auf einem Polstersessel sitzendes, kleines Hündchen nicht. Eine gleichzeitig entnommene Wasserprobe betätigte einen Verdacht: Das Labor konnte Urinspuren nachweisen.

In der Bauschadenpraxis kommt es oft vor, dass eine Kombination von mehrere, vorhandene Einflüsse einen Bauschaden ergeben.

In diesem Fall führten nachfolgende vier Teilmängel dazu.

  • das fehlende Gefälle
  • die zu hoch liegenden Abläufe
  • die ungenaue Tragkonstruktion
  • das Haustier

Es ist natürlich peinlich für den Mieter, wenn sein eigener Liebling für das Geruchsproblem die Hauptschuld trägt, nur….mit diesen Erkenntnissen ist das Problem noch nicht beseitigt. Man weiss aus Erfahrung, dass stehendes Wasser mit wechselnden Witterungseinflüssen und Luftdrücken und längerer Trockenheit tatsächlich unangenehme Gerüche verbreiten kann. Die Empfehlung an die Eigentümerschaft lautete: Rückbau und Sanierung unter Berücksichtigung aller geltenden Normen. Die Kosten dafür werden mit CHF 55`000.-/ Loggia – kein Pappenstiel!  

Fazit: Bauherrschaften sind gut beraten, wenn sie auf die Unterstützung von Baufachleuten zählen können.

Das Bestellen eines erfahrenen Bautreuhänders lohnt sich für Investoren und Eigentümer.

Hätte es die ersten drei aufgezählten Mangelpunkte nicht gegeben, wäre der Vierte möglicherweise vernachlässigbar gewesen oder nie bemerkt worden.

06/2014